張炳良：全面研究租管
香港星島日報 2014年2月16日
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(星島日報報道)本港「上車」難，私樓租金也未必人人能負擔，社會有聲音要求重設租金管制，特首梁振英上月仍表明不支持租管，擔心「適得其反」。運輸及房屋局局長張炳良昨轉口風，透露政府會具體和全面地研究租金管制的利弊，包括參考外國經驗，以及研究租金管制形式等，長遠房屋策略督導委員會本周發表公眾諮詢報告，會詳細交代研究租管細節。
在昨日一個房屋政策研討會上，運輸及房屋局局長張炳良首度承認政府會具體和全面地研究租金管制問題。
他提到，在進行房屋策略諮詢時，聽到不少聲音反映現時租金太高，要求重推租金管制，為租戶提供租住保障權，據此政府將會跟進租管問題，並會具體和全面地研究租金管制的利弊，「過去香港實行租管時，是甚麼形式的租管？過去實施租管的影響和利弊？海外實行的經驗如何？或者它考慮實行或不實行，是基於哪個考慮？」
但他重申，實施租金管制未必對租客有利，「第一，業主知道會限制租金上升，會不會一開始就叫價會好高；第二，他會揀客，當然他具體會怎樣做，要視乎租管的詳情。」 他補充，租金貴是由於房屋供求失衡，限價只能解決表面問題，長遠房屋策略督導委員會本周會發表諮詢報告，詳細交代研究租管的細節。
香港上一次實施租管，是港英政府於一九七三年制訂的，當時私人租住單位短缺，推高租金，故規定私樓業主的加租時間，兩年內加租後不可多於市值租金九成，或加租幅度不應超過三成。此外，只要租客在續約時願意繳交市值租金，業主必須同意續租等。直至一九九八年，房屋局認為租金管制對舊樓業主不公平，加上亞洲金融風暴，業主需減租才能租出單位，最後廢除實行二十五年的租管。
長策會委員李華明說，曾在長策會上提出研究恢復租金管制，但他承認贊成租管的委員屬少數。他指，租管可助租戶不會被業主大幅加租，但未必對最貧困的房戶有利，「因為房戶在租金管制中，租戶和業主的關係是含糊的，加上房沒有法定地位，假若二房東十個單位出來，這個關係在租金管制是保障不了。」
另一長策會委員、經濟學者關焯照指，據過去實施租管期間的數據，租盤只會減少，租金不跌反升，「首先，租管會令業主少了誘因出租樓宇，但亦會令很多人想進入租賃市場，因為有保障，於是租金會上升」。
民建聯主席譚耀宗認為，以往一直有人提出相關政策，政府需小心研究利弊，要作出正確決定並非易事，因一旦立法管制，或令業主不願出租自己的物業。他又認為，要處理房屋供應問題，關鍵是政府應盡快興建更多公屋，並需從青年旅舍及大學生宿舍的安排手。
工聯會立法會議員陳婉嫻支持政府以開放態度研究租管，更要求張炳良優先研究，「現在的狀況是很不健康，普羅大眾想租屋，但租金真是很貴，是無理的，住客沒有話事權。」
中原集團創辦人施永青反對重設租管，認為租管只能解決表面問題，令現時租客可以「加少些租」，但由於管制下的租金未能反映市價，業主或選擇不出租物業，令租盤減少，「未租到樓的人，想改善生活會更加困難」。
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政府重研租務管制, 對飽受近年租金飛升影響的市民無疑是露出一線曙光, 香港上一次實施租管, 是港英政府於1973年制訂的, 當時私人住宅租住單位供應短缺, 因而推高租金, 而當時的私人住宅樓宇供應亦跟不上市民的需求, 令市民買樓難, 租樓更難, 買不到樓便被迫租樓住, 其實當時的租金已可抵所住樓宇的分期,
要留意的是, 當年的樓價是在市民可負擔的範圍內, 有能力買樓而買不到樓的, 租樓住衹認為是一個過渡期, 最終目的便是買樓自住, 待住宅樓宇供應改善, 便可自置居所, 而沒有能力買樓, 而又符合申請公屋或購買居屋的一群, 租樓住亦衹是等待上樓或購置居屋, 這兩類市民租樓住衹是暫時措施, 就算捱貴租亦存有希望, 在未來可以自置居所或入住公屋及申請到居屋,
但在今時今日, 私人住宅樓價已飛升到非一般市民所能負擔的地步, 升斗市民甚至中產及專業人士都嘆買樓難, 根本負擔不起, 衹有租樓解決居住問題, 市民租樓住已變成是市民長久的打算,
但住宅樓價飛升就帶動租金水漲船高, 隨著樓價不斷調升, 已達致非一般市民所能負擔的地步, 而政府前此暫停興建居屋, 令負擔不起市值樓價, 但亦有能力購置居屋的市民希望幻滅, 除卻有資格申請公屋, 還有希望的基層市民外, 普羅大眾租住樓宇已變成唯一的選擇,
在這種情況下, 私人住宅樓價上升帶動租金上升, 給這等沒有資格申請公屋, 而就算政府重新興建居屋, 對以市價折扣率發售仍負擔不起的市民仍是望梅止渴, 因為打折後的居屋仍非一般市民所能負擔,
經歷金融海嘯後的香港, 勞動市場的元氣還未完全恢復, 僱員每年的加薪幅度長期徘徊在5%以下, 私人住宅租金自2009年起4年之間已上升百分之四十六, 但三人家庭的入息中位數4年來衹增加百份之十六,
兩者之間的差距, 就由市民去承擔, 加薪抵不上租金的飛升, 更遑論要面對通脹的壓力, 租金這樣的升幅, 莫論升斗市民, 就算是中產階級也是沉重的負擔, 但在現時樓價高企, 超出市民承擔能力的情況下, 市民根本無法扭轉要租屋住的這一現實,
如果租金持續上升, 負擔不起的市民衹好降低生活質素, 遷進較便宜, 環境差劣的住宅, 甚至收入低的基層市民被迫要住進劏房, 因為根本承受不起市面住宅高昂的房租,
住宅租金持續上升是由樓價飛升帶動, 這是不爭事實, 買樓作投資用途的人士, 將樓宇作短期出租等候時機是市面普遍現象, 通常這等住宅樓宇的租金都會與銀行按揭金額掛勾, 換言之投資人士都盡量希望可以安排到按揭部份的供款可以與租金對沖, 由租客代為供樓, 自政府推出買家印花稅後, 樓市淡靜, 這等投資人士的租盤往往處於觀望態度, 暫時不會放出, 但如樓價繼續調整, 就有可能轉為長期租盤, 不願蝕讓, 反正是由租客代為供樓,
但不要忘記, 過去銀行按揭利率低企, 如果美國積極退市, 銀行按揭利率無疑會調升, 這等投資人士租出的住宅樓宇按揭供款, 在這種情況下無疑會提升, 租金未能對沖供款, 就有可能在樓市低迷而投資人士又不願蝕讓的情況下, 揭起住宅樓宇的新一波加租浪潮, 以厘補銀行按揭加息的供款,
但政府的房屋政策在短期內都未能提供足夠的私人樓宇供應, 以及公屋及居屋能有足夠的供應量, 情況可能延續至今屆政府完結都未能有效改善, 在這種情況下, 租務管制無疑是給現正捱貴租市民的一個緩衝期,
市民可以在租管期內能有預算計劃未來家庭資源的運用, 不致一旦租約期滿, 業主的加租幅度遠超家庭收入所能負擔, 而外面的租金亦同樣飛升, 令市民要降低生活質素, 降低居住環境的要求, 從其他資源抽取金錢以應付租金的開支,
這種情況肯定會帶來社會不穩定因素, 因為市民無法安居, 如何能樂業, 猶其在現時太政治化的生態環境下, 一些政治黨團不會放過這個機會, " 引導 " 市民的怨氣發洩在政府身上, 認為政府不作為, 不能為市民解決最基本的居住問題,
雖然房屋需求問題不是短時間可以解決, 在梁振英任內肯定衹能做基礎功夫, 市民對房屋的需求問題, 可能要經多屆政府的努力才能紓緩, 這是事實, 但負責任的政府在面對住宅租金可能再上揚, 影響社會穩定的情況下, 不能畏首畏尾, 認為業主會作出反彈甚或封盤就不作為,
以港英政府當年的租管為例, 衹對現有租約作出規管, 對穩定市面租金有積極作用, 在這種情況下, 舊租戶穩定下來, 不會散出市面, 新租戶的比例應該不會太多, 相信不會對住宅租務市場造成太大的影響, 而業主在舊有租約期滿後, 亦可以加租至市值租金的一個法定比例, 由差餉物業估價署去規管, 其實對雙方都有保障.
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