財爺勸上車客買唔起咪置業
香港太陽報 2015年3月1日
http://the-sun.on.cc/cnt/news/20150301/00407_013.html
金融管理局突然出招，收緊細價樓按揭後，特區政府高層紛紛為新措施護航，指細價樓的樓價升幅不正常。財政司司長曾俊華昨日更提醒有意置業的市民要量力而為：「如果負擔不起，就不應該買樓。」切勿過度借貸，更預警若樓市繼續熾熱，有需要時會毫不猶豫再次出招。財經事務及庫務局局長陳家強警告，外界普遍預期年中或年底加息，樓市有機會逆轉。行政長官梁振英則稱，政府出招有效壓縮投資需求。
曾俊華昨在電台節目稱，細價樓升幅不正常，影響銀行穩定及金融系統，政府擔心這方面出問題，所以推出措施，希望確保金融系統穩定。他提醒有意置業人士小心，必須先看看自己的負擔能力，量力而為，不要過度借貸。他說：「不止是看現時的負擔能力，買樓是長期的，要看看再過幾年，工作情況如何及息口走勢如何。美國息口上升的可能性一定存在，問題只是何時，以及上升時的速度是多少。」
至於何時再出招，曾俊華表示，當然不排除有其他措施，政府會繼續密切留意樓市，如果需要的話，他會毫不猶豫地再推出其他措施，確保樓市平穩發展及金融系統穩定。
而財經事務及庫務局局長陳家強也在一個電視節目中附和曾俊華的看法，指細價樓近期升幅大，開始去到樓價與巿民負擔能力及將來香港經濟基礎脫節；過去樓市有大升大跌，現時更加是一個不尋常的時期，較過去更加不尋常。他說，某些市民可能覺得，政府出招令他們上車難，但政府只能說，在整體社會及個人風險考慮下，這些措施也是有其原因。
梁振英指出，歐美量化寬鬆時間太長，形成超低息環境，令地產價格上升。假如加息，香港也要跟隨，有些借貸人未必負擔到高利息，將衝擊金融體系，對上一次正是九七、九八年的金融風暴，政府要吸取教訓，防範這個情況再出現。他說，最治本的解決方法是增加樓宇供應，政府不遺餘力推地，未來三、四年有七萬四千個私人住宅單位落成。
陳茂波：辣招兩害取其輕
發展局局長陳茂波也指今次出招壓抑樓價是兩害相衡取其輕，希望市場經過一番熾熱之後能冷靜下來，未來三、四年樓宇供應量增多，能紓緩大家上車壓力。他又說，近年有團體在沒有足夠理據下，提司法覆核，圖阻政府賣地，做法打亂了政府賣地部署，最終無法增加土地供應，受害的是市民。
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樓價愈升愈有, 不斷上漲, 前此政府遏抑樓價的措施顯得失效, 地產商前此推出的蚊型單位亦被搶購一空,
財政司司長曾俊華昨日更提醒有意置業的市民要量力而為 " 如果負擔不起, 就不應該買樓 ", 而財經事務及庫務局局長陳家強也在電視節目中支持曾俊華的看法, 指 " 細價樓近期升幅大, 開始去到樓價與巿民負擔能力及將來香港經濟基礎脫節的地步 ",
樓價與巿民負擔能力脫節不自今日始, 為什麼樓價與巿民負擔能力脫節, 仍有市民甘冒風險買樓? 值得大家探討, 買家通常分投資與自住兩個範疇, 但都與租金上揚有關, 投資者買樓收租比放在銀行收息化算, 買樓自住人士除了一早上車換樓, 以及經濟富裕為子女置業一族外, 大部份都是面對不斷飛升的租金蠶食著家庭的收入, 在長痛不如短痛的情況下咬緊牙根買樓自住,
租住樓宇的市民都面對租金上升的不明朗因素, 隨著樓價飛升, 二手居屋也去到萬元一呎的環境下, 租金哪能不水漲船高, 環頭環尾三數百呎的單位, 租金動輒也要過萬, 過去的趨勢, 在樓價飛升帶動下, 住宅樓宇約滿後業主加租百分之十五到二十已算是克制的了, 但市民的家庭入息哪有每兩年增加百分之二十那麼多, 面對昂貴的租金, 造成買不起樓, 居屋又抽不中, 申請公屋又入息超額的市民, 可負擔的居住面積不斷萎縮, 一些低收入家庭更被迫住進環境惡劣的劏房,
政府出招壓抑樓價上升本是好事, 但在未有長遠措施解決房屋問題的情形下, 如果不同時控制租金的上升, 無疑是將市民迫向絕路, 政府出招壓抑細價樓(細極也要二三百萬), 低下階層家庭就算咬緊牙關也籌不到借不了足夠的錢付首期, 但屋畢完是要住的, 被迫面對持續上升的租金, 衹有不斷壓縮居住空間, 那能對政府的無能不產生怨懟,
政府這次出招, 揚言是不希望像97前後般樓市泡沫的爆破, 令大批業主變成負資產, 衝擊特區的金融經濟環境, 當年政府花了很長的時間才令樓市穩定下來, 想不到另一波升浪又接踵而至, 更超越97前的水平,
究竟政府的出招, 是為無殼蝸牛的市民著想, 還是為著保障樓市不會崩盤, 影響香港經濟著想呢? 曾俊華提醒有意置業的市民要量力而為, 這道理誰個不知, 但現時的樓價已與市民的負擔能力脫節, 升斗市民莫說是買樓, 就算是租金也將負擔不起,
而有能力籌到首期置業的市民, 都是由於高昂的, 無止境上漲的租金下 " 被迫 " 買樓自住(付了首期, 以往的租金大都可以抵銷銀行供款), 如果租金能下調到合理的, 市民所能負擔的水平, 又那會有這麼多人 " 被迫 " 買樓自住, " 聯同 " 投資者推高樓價,
其實梁振英就任後, 已在房屋政策方面下了不少功夫, 可惜面對回歸後積聚下來龐大的公私營房屋需求, 一時間難以解決, 而建屋用地方面, 幾個大型的新界發展計劃又被一些政治黨團人士以各種理由拖延, 甚致以法律手段挑戰政府的發展計劃, 這等政治操作就害苦了市民對房屋需求的殷切,
而政府又畏首畏尾, 在遏制樓價飛升之餘, 又不同時推出租管, 為租住私人樓宇的市民短期內設置一個保護傘, 為政府爭取多點時間解決房屋需求的問題, 暫息民怨, 此舉雖然可能引起部份出租樓宇業主的不滿, 但以97回歸前推行租管的標準, 住宅樓宇每兩年可加租百分之十五, 這數字是一般普羅大眾可接受的水平,
對收租的業主而言, 以舊約的市值租金放租給租客, 約滿後仍可有每兩年百分之十五幅度進帳, 而新樓業主仍可照市價標準放租給新租客, 新樓業主亦沒有太大吃虧,
其實如果實施租務管制, 市民對租盤的需求暫時穩定下來, 買樓的意慾自然降低, 對政府推出的公私營房屋政策會持觀望態度, 樓價亦會因市民買樓意慾下降及租盤需求放緩下, 難以再無止境的上升, 給政府爭取時間去解決房屋供應問題.
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橫眉冷看：為何在此時加辣
香港太陽報 2015年3月1日
http://the-sun.on.cc/cnt/news/20150301/00418_006.html
金融管理局冷不防突然出招，狠狠地打壓細價樓的升勢，其中影響較大的一着，是限制價值七百萬元以下的樓宇，銀行按揭比率須在六成或以下。
不少人心中嘀咕，既有「辣招」登場，何不在早前的財政預算案中一併公布，而要突然橫空而出，讓市場猝不及防？筆者相信政府原本不打算在現階段推出「加辣」措施，但因為過去幾天的物業市場太不給面子，一位地產大亨又發表言論火上加油，細價樓大有拔頂上衝之勢。特區政府看在眼裏，十分不是味兒，於是臨時將已想好的方案祭出，以期對樓市施展震懾作用。
就在預算案公布的相近日子，天水圍一個實用面積二百平方呎左右的居屋單位以天價成交，呎價接近九千五百元，於是「天水圍居屋都要近一萬蚊呎」就成了市場的新話題，這種勢頭不加遏止，隨時會釀成燎原之災。還有一位素來地位崇高、一言九鼎的地產業大亨，日前又公開說四百呎左右的小型單位在市場上長期有實際需求，有能力的人在現階段仍然「唔怕買」。在香港，不少人信此君的判斷力多於信特首與財爺，他此番言論一經發酵，後果可大可小。結果在大亨發表意見翌日，金管局便隨即撲出來宣布「加辣」措施，你認為此事純屬巧合嗎？我就不信世上真有這麼巧的事。
細價樓迭創新高、常現「癲價」是確要設法遏止的，但是否遏得其法又是另一問題。本欄一直以為，樓價高源於租金高，如今新措施使購買小型單位的人卻步，但他們始終有居住需求，暫時不買就會馬上去搶租上述一類單位，市場上的租金便會隨即上漲，本地一眾小租戶的日子勢必更加難熬。
陳偉強 大學講師
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