普通人語 - 肥貓有話說

中環High Tea --- 地產商要應戰了 [ 黃麗君 ]
頭條日報專欄 2021年3月25日

未來的一段時間，香港會面對的重大變革，除了是政制安排，還有房屋樓價的問題。

北京為特區政府和本地建制派打分，解決高樓價、缺居所的難題，必然是高踞榜首的評分題目。短、中、長期的土地房屋政策必有大修正，長期左右樓價、壟斷市場的地產商要應戰了！

來自北京、必須要處理香港房屋問題的訊息，最近已經無處不在，針對「地產霸權」的聲音也此起彼落。最新一例是工聯會會長吳秋北在前晚發出的一篇題為《安得廣廈千萬間》的長文，劍指「地產霸權」窒礙香港發展，

更不點名批判前特首曾蔭權助長「地產霸權」，在任十年期間，完全放棄開拓公共房屋土地儲備，累積公屋輪候冊二十八萬宗申請，全港劏房戶二十一萬人，對社會為害深遠。吳秋北問：「這位特首在為誰打工？」

現在去深究曾蔭權為誰打工其實無補於事，解決房屋問題是未來的土地規劃。吳秋北的文章，提出了一些很有參考價值的數據和情況。

他說：「現時香港用於私人住宅土地只有二十六平方公里，而用於公屋用地的則有十七平方公里，低密度的鄉郊居所竟佔去三十五平方公里。

要讓香港普通市民的居所增加一倍，不過就是多找四十三平方公里（私人住宅用地+公屋用地）的土地，佔整體土地也只是百分之三點八！

但諷刺地，作為全球最發達城市的香港，農地竟有五十平方公里，佔整體土地百分之四點五。地產霸權打手和文宣用盡各種藉口、名堂阻止住宅土地開發，每塊土地都能找到一個冠冕堂皇的理由『不能起樓』。」

這幾組土地數字不過是簡單數字，但拼合在一起，已完全暴露了香港土地規劃的荒誕之處，這到底是特首、官員的問題？還是「地產霸權」的問題？

文章引述的另一組數字，是香港的郊野公園用地。全港土地面積約共一千一百平方公里，郊野公園面積便佔了四成、即是約四百四十平方公里。

吳秋北說，只要在這大片土地找到百分之十生態價值低的土地用作興建房屋，即是約四十四平方公里，香港人均居住面積便可以翻一倍，市民面對的居住問題便可大大解決。吳秋北這個說法，也是事實，為甚麼特區官員對此事實，一直視而不見？

在香港一地難求，似乎是我們的社會共識，大家都相信覓地甚難，因此對過去二十年樓價不斷飆升，香港人似乎都無奈地接受了。

然而，看過吳秋北引述的數字，大家的想法會改變嗎？開發土地真的有難度嗎？一成的郊野公園土地已可以解決燃眉之急，特區政府和建制派議員還能將這一土地方案束之高閣，視而不見？

在二○一七年十月十九大開幕會上，國家主席習近平宣讀的政治報告提到房屋問題時，他說：「堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，讓全體人民住有所居。」

讓老百姓可以安居樂業的指導思想，相信是香港房屋策略的未來方向。在三月初，主管港澳事務的國務院副總理韓正在北京接見港區人大代表及特首林鄭月娥時說，住屋問題急需解決。

他指出，控制樓價升幅和大幅增加房屋供應，早已是香港社會共識。韓正更批評特區政府和建制派，認為他們「以為自己過往做得不錯，可以沿用這種作風的話，那顯然是大錯特錯。」「大錯特錯」是極嚴厲的批評，特首和建制派聽到了嗎？

從「房子不是用來炒的」這一主導思想來看，香港未來的土地和房屋政策可能也有翻天覆地的改變，到時誰要接招？是特區政府？是建制派？是地產商？我們拭目以待！
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黃麗君的論述，在去年10月，另一專欄作者盧永雄亦曾撰文 " 那個能者可以解決香港土地問題 " , 文中亦有相同的看法，亦列舉出一系列數據，指出香港並不缺地，造成房屋供應短缺現象衹是政府官員 " 沒有做好份工 " 而已，

房屋供應短缺，樓價飛升，公屋興建又跟不上需求，私樓不用說，市民就連居屋也買不起了，

特區連年的社會動動蕩，市民欠缺歸屬感亦是原因之一，如果特區政府能如新加坡一樣，妥善處理市民的居住問題，人人安居樂業，誰還會上街擲石縱火，破壞自己美好的家園，那些煽動鼓吹反政府策動暴亂的組織人士，早被市民轟到太平洋去了，

所以中央早已看到這除政治外 " 深層次的問題 " , 才會有主管港澳事務的國務院副總理韓正，在北京接見港區人大代表及特首林鄭月娥時指出住屋問題急需解決，

如果地產商仍然緬懷過去的 " 大好時光 " , 耍手段阻撓特區政府解決住屋問題的政策，等到阿爺請飲 " 龍井 " 時，面子上就掛不住了，

其實特區各大地產商在內地都有龐大發展項目，亦有經營其他附屬業務，阿爺要你配合特區政府手段多的是，不會像地產商 " 發動 " 文人學者傳媒，甚至環保團體 ( 捐了錢便 " 識做 " ) 以及議員力拒特區政府的 " 明日大嶼 " 計劃那麼小兒科，

在特區政治局勢與疫情穩定下來，市民的居住問題便會擺上政府日程，成為特區政府 " 必需 " 解決的問題，亦成為林鄭是否能爭取連任的試卷，如果未能有所表現，便要推位讓賢讓有能者居之。_________________________________

延伸閱讀 :

巴士的點評 --- 那個能者可以解決香港土地問題？ [ 盧永雄 ]
頭條日報專欄 2020年10月29日

香港的問題千頭萬緒，其中一個是土地問題。內地博主「靖海侯」痛批香港不解決自己的問題，包括建制派，只懂得向中央伸手。

這的確刺中香港的痛處。人總是好逸惡勞，喜歡捨難取易。香港問題叫中央解決是最容易做的方法，要自行解決，真是想起來已覺困難。

「靖海侯」列舉數字說話，指香港土地面積一千一百平方公里，已開發建設的有二百七十平方公里，只佔總面積的百分之二十四點三，換言之，有百分之七十五點七的土地並未開發，而房屋用地只佔百分之六點九。

另外，香港四千四百公頃的農地當中，有上千公頃為四大地產商持有，一直處於閒置、荒廢狀態。「靖海侯」總結了香港的土地問題，有百分之七十五的土地沒有用，當中有很多都是郊野公園用地。

香港共有二十四個郊野公園等，佔地四百四十三平方公里，佔了香港總面積百分之四十點三，完全沒有開發。而已開發土地當中，大片未使用的農地都掌握在發展商手中。有人無屋住，有地沒有用。

回歸之後，在發展商的推動支持、在環保團體力爭之下，推出大量與環保有關的法例，再加上政制開放，添加了重重諮詢關卡，再加上司法覆核的陰影籠罩，令到香港開發土地、興建房屋的時間以倍數上升，甚至已經去到令人想起便頭痛、覺得沒有可能做得到的地步。

要快速解決香港的住屋問題，只能夠要求內地「飛地」。到了今天，內地的輿論就像那個走到穿了「新衣」的皇帝面前的孩子，說：「你沒有穿衣服！」令香港無地自容。

香港要找到大片土地，並不能向看似為數不少的新界棕地著手，因為很多棕地正用作香港工業和服務業的後勤用途，要解拆遷轉移的問題，極之頭痛。要找到大片土地，其實不外乎兩個方向，就是大幅填海和開發郊野公園用地。

現時的明日大嶼填海計劃，在輿論的反對下，規模已大幅萎縮，由最初講的三千公頃，到提建議時的一千七百公頃，再到付諸行動只有一千公頃。尤有甚者，時至今日，連前期研究顧問費用的撥款申請，仍未批出。

至於開發郊野公園土地，政府過去亦曾嘗試，在梁振英做特首的年代，曾通過叫房協研究兩幅位於大欖和水泉澳邨郊野公園邊陲各約二十公頃土地，如何興建房屋。

但到了現屆特首林鄭上場之後，成立一個土地供應專責小組，最後該小組把使用郊野公園邊陲用地興建房屋的建議剔除，原因是市民不喜歡，因為不環保。

來自工程界的立法會工務小組主席盧偉國曾與發展局局長黃偉綸開會談論此事時，拍枱罵政府糊糊塗塗地把四十公頃土地興建房屋的建議剔除，認為政府犯了重大錯誤。

過去，政府不斷地在「民意」之下屈服，令到各種各樣可以找到興建房屋的土地的建議胎死腹中。而現屆政府成立的土地供應專責小組，搞了一場大龍鳳，據說其唯一的目的是要告訴公眾：「政府沒有能力找到土地。」聽起來像是一個充滿黑色幽默的笑話。

現時擺在香港面前的只有兩條路徑，一條是希望內地「飛地」，幫香港解決房屋不足的問題，當然，如果中央不同意，就變成此路不通；

另一路徑是在香港找到數千公頃的覓地方案，披荊斬棘，快速開發土地。填海和開發郊野公園是兩個主要方向，以郊野公園土地為例，不宜小打小鬧只找小片土地，要向大嶼山比港島更大的地方打主意。

按過去的思維，直接使用郊野公園土地，絕對是一個離經叛道的事情，簡直想也不用想。但如果能夠跳出這個舊思維框框，正如我昨日提到的，有人建議「A」政策，但搞了二十三年都行不通，可能要改用「非A」的思維，

不止要想大幅填海或者大量開發郊野公園用地，而是要想用這些土地能否在五、七年之後就有大量房屋供應，按過去的填海計劃，二十年才可以上樓，政府也換幾屆了，

全國政協副主席梁振英接受《巴士的報》訪問時說，香港需要改革和整頓，特別是開發土地的時間要大大縮短，看來CY是得風氣之先。

香港有很多人爭做特首，爭到打崩頭。如果阿爺要用全新的方法管治香港，要香港大刀闊斧解決自己的問題，就要看看這些想做特首的人，究竟可以提出甚麼橫空出世的鴻圖大計，排除萬難，在五年之內，令到大批辛苦輪候公屋和等極都等不到買私樓的香港人，可以上到樓了。

習主席話，要形成「能者上，優者獎，庸者下，劣者汰」的正確導向。那個能者不向中央伸手，可以解決香港的土地問題？

「巴士的報」是一份網上報紙，讓網民隨時隨地拿着手機或平板電腦可以看到。

www.bastillepost.com
wh.lo@bastillepost.com
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筆者當時之評論 :

特區那還有面目向中央要求這樣要求那樣 [ 普通人語 --- 肥貓有話說」
痞客邦博客2020年10月29日

港英時代的高地價政策，令港英政府積聚了大量的財政盈餘，更令地產商賺的腦滿腸肥，

記得回歸前港英政府以興建公屋為名，大肆在屯門收地，可收到大幅土地後，卻又以建公屋用不了這麼多地皮，就劃出部份公屋用地撥予私人發展商發展，就造就了現今的嘉湖山莊，

而在樓盤發售期間，出現了 " 飲管黨 " , " 白手套黨 " 等買樓怪現象，把樓價迅速推高，這又是否因回歸前景不明朗，地產商 " 執尾會 " 的促銷手法就不得而知了，

不過，回歸後的確有一段時期地產陷入低潮，特區政府要暫停賣地以及停止出售及興建居屋 " 救市 ", 甚至建好的居屋也要停止出售用來養老鼠，當真是人間怪現象，

說到香港的住屋問題，就算牛頭角順嫂也知道大嶼山面積比香港島還大，有大批土地未開發，但港英時代在高地價政策下，一直沒有開發大嶼山，尋求放出更多土地解決市民對住屋的需求，免致拖低地價，

但回歸後新機場的興建，令孤島的大嶼山有了陸路交通命脈，公路鐵路相繼落成，打通了大嶼山的任督兩脈，政府為新機場投下大量資源發展交通基建，如果衹是服務機場及東涌居民，又是否屬浪費呢？

政府提出發展大嶼山計劃，不再糾纏於發展新界及郊野公園土地遇到的困難，誠然是正確方向，反正大嶼山有公路鐵路貫通，沿岸有大幅政府土地還未開發，毋需大量收地，

至於交通方面，現時的道路系統誠然未能承擔將來的發展，但發展大嶼山當然會包括交通的規劃，而以現時的陸路及水上交通而言，對大嶼山沿岸居民的服務還未達到飽和程度，在上下班繁忙時段以外，交通服務班次的安排便知，

何況將來如發展大嶼山，港鐵有足夠條件可伸延服務到大嶼山發展區，以承擔增加的交通運輸需求，港鐵可以在調景嶺線特開一條支線服務自家的日出康城樓盤，為什麼不可以把東涌線延伸到大嶼山新發展區為居民服務，

而地鐵站上蓋物業，以政府的政策還可以用以補助港鐵延伸路線投入的資本，何況大嶼山沿岸鐵路的興建毋需採用地底挖掘模式，可大大減輕興建成本，而新發展區如採公私營房屋共同發展模式，有鐵路的支援，乘客量有保證，更不會增加公路的負擔，

看內地鄰近城市的發展，交通運輸主力都放在地鐵運輸系統上，大大減輕路面交通的負荷，而廣州地鐵新一輪的規劃，是興建連接深圳的地鐵路線，長遠可與港鐵接軌，打造發展大灣區便捷的交通網絡，

反觀香港，連發展大嶼山也瞻前顧後，被政客的政治操作牽著鼻子走，被地產商幕後推動的所謂 " 輿論 " 所干擾，總拿不出行政主導，顯示政府管治權力的決心，以解決長久以來市民面對的居住問題，

何況大嶼山有地理上的優勢，與深圳近在咫尺，大灣區的經濟發展，深圳的交通樞紐地位更為顯著，大灣區的經濟人文交往日益頻繁，港人在香港居住在大灣區工作的模式漸次形成，這與目前在香港居住在深圳工作港人的情況一樣，是大勢所趨，兩地的融合無可避免，大嶼山的發展亦是大勢所趨，

後記 :

至於有提議内地效法横琴模式，撥地或租地予香港發展公營房屋，但兩地情況不同，澳門回歸後管治暢順，一早已訂立國安法，維護國家安全，獲中央讚許，

反觀香港，回歸23年還未能完成基本法的要求訂立23條，釀成港獨黑暴之亂，還是由中央協助訂立港版國安法為特區執手尾，更讓國家承受著國際壓力，

而面對疫情，特區官員顯得進退失據，亦要中央支援特區的檢測工作，興建方艙醫院及隔離病院，可特區官員在全面檢測方面放軟手腳，衹作自願普及檢測，令中央的檢測支援行動未能達致有效成果，至今仍未能有效截斷社區隱形傳播鏈，

特區浪費了國家的資源，那還有面目向國家要求這樣要求那樣？何況明放著有大嶼山這一大片還未開發土地，中央如何能放地與香港。